實價交易自行拆算房地比 具節稅效果

由於目前財產交易所得稅取決於房地比，因此不少交易在合約上先行拆算房地比，對於有折舊的精華區中古大樓來說，節稅效果頗佳，值得有殼族注意。

例:以最新實價揭露，北市安和路二段181-210號的24年大樓1-2樓，以總價3.16億成交，值得注意的是，此筆交易除明細中聲明為親友、員工或其他特殊關係間之交易外，並且已經拆算房地比，此一物件有可能為買方要求拆算後登錄，為未來轉手節稅作預作準備。

以該案為例，1樓登錄為商業使用，2樓為住家，1、2樓均拆算房地比，1樓房地總價為2.02億，土地占1.67億，建物占3512.5萬，房地比為17:83，2樓房地總價為1.13億，土地占9778.6萬，建物占1569.4萬，房地比為13:87，合計總房地比為16：84，也就是建物價值占16%。

該案雖為特殊交易，但根據資料，拆算後1樓單價為320萬，2樓單價為180萬，均較區域市價略高。

目前北市精華區住宅公告現值房地比以2：8或3：7居多，但屋齡24年大樓建物因折舊與近年公告現值不斷調整，占比也有可能降到15%；此一物件有可能為買方要求拆算後登錄，為未來轉手節稅作預作準備。

目前國稅局查稅嚴厲，若房地比過於離譜，國稅局將會按照個案重新拆算，緯創德林建議客戶須審慎以對。

(資料來源：國稅局，中國時報，緯創德林聯合會計師事務所 整理）